Časopis Šifra Milan Vidlák
…a ÄŒeÅ¡i dÄ›lajÃ, jako by se jich to netýkalo. ProÄ� je realitnà vlna tsunami nevyhnutelná a co to bude znamenat v praxi?
V dubnové Å ifÅ™e jsme si ukazovali, jak poslanci novÄ› schválená novela zákona o České národnà bance a skuteÄ�nost, že banky zaÄ�Ãnajà ploÅ¡nÄ› snižovat odhadnà ceny nemovitostÃ, v brzké budoucnosti otÅ™ese realitnÃm trhem, a tÃm zásadnÃm způsobem zamÃchá našà ekonomikou.
Centrálnà banka dlouhodobÄ› upozorňuje na to, že jsou ceny nemovitostà pÅ™estÅ™elené zhruba o Ä�tvrtinu, což je jeÅ¡tÄ› velmi konzervativnà odhad. Ve skuteÄ�nosti to může být klidnÄ› dvojnásobek. Guvernér Jiřà Rusnok navÃc již nÄ›kolik mÄ›sÃců avizuje a velmi explicitnÄ› naznaÄ�uje, že éra „levných“ hypoték, jak se dobÄ› uvolnÄ›né mÄ›nové politiky v rámci marketingu a snahy zadlužit co nejvÃc lidà řÃkalo, skonÄ�Ã. A svoje slova potvrdil následnÄ› i Ä�iny, které o tom, že to myslà vážnÄ›, nemohou nechat realisticky uvažujÃcÃho Ä�lovÄ›ka na pochybách.
Novela zákona o České národnà bance, kterou na konci bÅ™ezna schválila Poslanecká snÄ›movna a kterou jà 28. dubna s pÅ™ipomÃnkami vrátil Senát, totiž umožnà centrálnà bance, až projde, centrálnÄ› nastavit parametry hypoteÄ�nÃch úvÄ›rů. Až dosud sice komerÄ�nÃm bankám ÄŒNB doporuÄ�ovala zpÅ™ÃsnÄ›nà podmÃnek hypoték, ale ty jejÃch instrukcà nedbaly, neboÅ¥ se do poslednà chvÃle, než to „praskne“, snažà „nahnat“ co nejvÃc nových klientů. Tomu se ÄŒNB silou své autority snažila zabránit, protože je to v rozporu s novÄ› ohlášenou politikou utaženà úvÄ›rových kohoutů. Novà klienti pÅ™i dosavadnÃch nÃzkých úrocÃch ostatnÄ› již ani nebudou potÅ™eba, protože banky majà klientů dostatek a pÅ™i zvýšených úrocÃch budou vydÄ›lávat právÄ› ti „stařÓ.
KlÃÄ�ový odstavec 1 § 45 nového zákona o České národnà bance znÃ: „Osoba oprávnÄ›ná poskytovat spotÅ™ebitelský úvÄ›r nesmà poskytnout spotÅ™ebitelský úvÄ›r zajiÅ¡tÄ›ný obytnou nemovitostÃ, pokud by tÃm doÅ¡lo k pÅ™ekroÄ�enà hornà hranice jednoho nebo vÃce úvÄ›rových ukazatelů, je-li tato hranice stanovena ÄŒeskou národnà bankou opatÅ™enÃm obecné povahy podle § 45 b. (…) PÅ™i výpoÄ�tu úvÄ›rových ukazatelů postupuje tato osoba v souladu s vyhláškou podle odstavce 6.“ Ve vyhlášce podle odstavce 6 si sama ÄŒNB stanovà způsob a pravidla výpoÄ�tu úvÄ›rových ukazatelů, jak uzná za vhodné.
Osobou oprávnÄ›nou poskytovat spotÅ™ebitelský úvÄ›r je samozÅ™ejmÄ› komerÄ�nà banka a spotÅ™ebitelským úvÄ›rem se rozumà úvÄ›r zajiÅ¡tÄ›ný obytnou nemovitostÃ, tedy pÅ™edevÅ¡Ãm hypotéka.
A co se myslà onÄ›mi úvÄ›rovými ukazateli? Jsou to ty tÅ™i hlavnÃ: 1) Takzvané LVT, loan to value, procentnà pomÄ›r mezi výšà úvÄ›ru a hodnotou zastavené nemovitosti. Nebo také do jaké výše banka může poskytnout úvÄ›r a na kolik procent nemovitosti klientovi půjÄ�Ã. DÅ™Ãv půjÄ�ila klidnÄ› na celou, dnes nejÄ�astÄ›ji na 80, maximálnÄ› ale 90 %; 2) PomÄ›r splátek vůÄ�i výši platu (DSTI), tedy zda nenà klient na hypotéku pÅ™ÃliÅ¡ chudý a 3) Celková zadluženost spotÅ™ebitele vůÄ�i jeho pÅ™Ãjmům (DTI).
ZjednoduÅ¡enÄ› Å™eÄ�eno jde tedy o nástroj s potenciálem zcela zastavit poskytovánà hypoték v České republice. Tohle vÅ¡e si centrálnà banka nastavà a komerÄ�nà banky se tÃm budou muset chtÄ› nechtÄ› Å™Ãdit. Až dosud ÄŒNB sice stejné parametry doporuÄ�ovala, ale doporuÄ�enà nebyla právnÄ› závazná, a tak si banky posuzovaly rizika samy. Když to pÅ™eÅ¡vihly, byl to jejich risk.
A zisk. Banky mohly dát totiž hypotéku v podstatÄ› komukoli, a také to dÄ›laly, protože vÄ›dÃ, že své výdÄ›lky nakonec vždycky dostanou. I kdyby to mÄ›lo trvat tÅ™eba tisÃc let. Ale nepÅ™edbÃhejme.
NovÄ› centrálnà banka to, co pÅ™edtÃm doporuÄ�ovala, bude moct komerÄ�nÃm bankám, jež doporuÄ�enà dosud pÅ™ÃliÅ¡ nerespektovaly, jednoduÅ¡e naÅ™Ãdit. A také to, až bude zákon definitivnÄ› schválen, již velice brzy udÄ›lá, protože jiný důvod nový zákon o ČNB (viz Å ifra Ä�. 4/2021) než závazné pÅ™ÃsnÄ›jšà nastavenà podmÃnek pro zÃskávánà hypoték nemá. A jakmile to ÄŒNB uÄ�inà a podmÃnky pro zÃskánà úvÄ›rů nastavà ploÅ¡nÄ›, v kombinaci se zvýšenÃm úrokových sazeb, které již ohlásila a jež pozvolna „nabÃhá“, s velkou pompou splaskne realitnà bublina. Jinými slovy, nadhodnocené ceny nemovitostÃ, o kterých ÄŒNB mluvà již minimálnÄ› od roku 2019, klesnou tak, aby koneÄ�nÄ› odpovÃdaly realitÄ› a jejich skuteÄ�né hodnotÄ›.
AÄ�koli o tom guvernér Rusnok mluvà tak otevÅ™enÄ›, jak mu jen jeho funkce a zodpovÄ›dnost nevyvolávat paniku dovoluje, již takovou dobu, tragédie lidà tohoto národa spoÄ�Ãvá v tom, že jeho slova buÄ� neposlouchajÃ, ignorujà a vedou si stále svou, anebo je nechápou Ä�i nevnÃmajÃ. MÃsto aby se podle nich zaÅ™Ãdili, dÄ›lajà pravý opak, a až nastane den D, budou najednou vÅ¡ichni v šoku a pÅ™ekvapenà a stěžovat si, že o tom nevÄ›dÄ›li.
Kam to spěje
Pád cen nemovitostà je nevyhnutelný i v pÅ™ÃpadÄ›, že budou parametry zákona pozměňovacÃmi návrhy Senátu, kterému vadila jeho pÅ™ÃliÅ¡ná pÅ™Ãsnost, kosmeticky zmÃrnÄ›ny.
Banky již totiž zaÄ�Ãnajà postupnÄ› snižovat odhadnà ceny nemovitostÃ. „Provalila“ to napÅ™Ãklad obchodnà ředitelka prvnÃho Ä�eského on-line sjednávaÄ�e hypoték na mÃru, který umožňuje klientům vybrat si co nejvýhodnÄ›jšà hypotéku, dá-li se to tak vůbec Å™Ãct, a následnÄ› ji s hypoteÄ�nÃmi specialisty serveru hyponamiru.cz vyÅ™Ãdit pÅ™es internet tak, aniž by se museli scházet s poradcem Ä�i bankéřem. Zadlužit se nikdy nebylo snazšÅ Až do stopky, která právÄ› pÅ™icházÃ. A to navzdory tomu, že se naopak zdá, že hypoteÄ�nà trh láme rekordy. Nenà v tom rozpor? Jen zdánlivý.
Co snižovánà odhadnÃch cen nemovitostà v praxi vlastnÄ› znamená? Že se hodnota domů a bytů pohybuje výraznÄ› nÞe než cena tržnÃ. NapÅ™Ãklad jeÅ¡tÄ› v roce 2019 se odhadnà a kupnà ceny vÃceménÄ› shodovaly nebo byl jejich rozdÃl minimálnÃ. Nynà zaÄ�Ãnajà být ale banky opatrnÄ›jÅ¡Ã, protože vÄ›dÃ, že se budou zvyÅ¡ovat úrokové sazby, a také že se kvůli roÄ�nÃmu zamrznutà ekonomiky zhoršà ekonomická situace velké Ä�ásti lidà a budou mÃt potÞe řádnÄ› splácet. A tak snižujà odhadnà ceny na realistiÄ�tÄ›jšà úroveň, napÅ™Ãklad proto, aby v pÅ™ÃpadÄ› prodeje zabavené nemovitosti mÄ›ly vÄ›tšà šanci nemovitost prodat. Odhady cen pÅ™itom nedÄ›lá nikdo jiný než právÄ› banka, respektive jejà smluvnà znalec, takže jen na nà záležÃ, za kolik se byt nebo dům prodá Ä�i koupÃ. Tohle si ale vÄ›tÅ¡ina zájemců o hypotéky vůbec neuvÄ›domuje a nepÅ™ipouÅ¡tÃ.
„Vtip“ je v tom, že i když dá banka odhadnà cenu nÃzko, nic tÃm neriskuje. AÄ� naoko pÅ™i nÃzké dražebnà cenÄ› prodÄ›lá, nenà to pravda. Zákony jsou totiž v České republice a vůbec v EvropÄ› postaveny tak, že jsou vÅ¡echny hypoteÄ�nà úvÄ›ry, na rozdÃl tÅ™eba od dluhopisů (vÃce na stranÄ› 44), zajiÅ¡tÄ›né. Co to znamená? Že když banka prodá v dražbÄ› nemovitost, na kterou nÄ›komu půjÄ�ila tÅ™eba tÅ™i miliony, za milion, odeÄ�te se tato cena od celkové hypotéky, kterou dlužnÃk od banky dostal, a výsledek se pokrátà o Ä�ástku, která již byla splacena. Vzhledem k tomu, že se v prvnÃch letech platà hlavnÄ› úroky, moc rychle to neubývá.
Podstatné ale je, že Ä�ástku, jež odeÄ�tenÃm vyjde, klient, jenž právÄ› pÅ™iÅ¡el o byt Ä�i dům, bance stále dlužà a splácet musà dál, až do poslednÃho halÃÅ™e. PÅ™i prodejnà cenÄ› milion korun a hypotéce tÅ™i miliony tak klient může dál dlužit tÅ™eba milion a půl. Plus úroky za dvacet nebo tÅ™icet let. Ale taky musà nÄ›kde bydlet a platit nájem nebo se složit na provoz domácnosti tÅ™eba s rodiÄ�i, ke kterým se v nouzi sestÄ›hoval. A tak se z pohádkového snu o vlastnÃm bydlenà stává spÃÅ¡ noÄ�nà můra.
Za tÄ›chto okolnostÃ, když dlužnÃkovi zbývá doplatit jeÅ¡tÄ› podstatná Ä�ást dluhu, může být dokonce pro banku výhodné prodat zabavenou nemovitost za Ä�ástku co nejnižšÃ. KonkrétnÄ› nejménÄ› ve dvou pÅ™Ãpadech: 1) Kdyby nemovitost koupila v dražbÄ› samotná banka, může pak byt napÅ™Ãklad vesele pronajÃmat, pokud by chtÄ›la. Teoreticky klidnÄ› tÅ™eba dlužnÃkovi, který o nÄ›j pÅ™iÅ¡el, pokud mu z výplaty jeÅ¡tÄ› nÄ›co zbyde; 2) Anebo se nemovitosti zbavà za co nejnižšà odhadnÃ, a tÃm pádem i prodejnà cenu proto, že je pro ni výhodnÄ›jšà nemÃt s nemovitostà starosti, ale i situace, kdy bude dlužnÃk splácet co nejvyššà dluh.
Vzhledem k nezbytnému pádu cen nemovitostà by v takové situaci na prodeji banka prodÄ›lala tak jako tak, ale jejÃm cÃlem pÅ™ece nenà utrpÄ›t co nejmenšà ztrátu, ale realizovat co nejvyššà zisk. A to může pouze v pÅ™ÃpadÄ›, že bude dlužnÃk splácet vysoký dluh dlouhou dobu. ZvláštÄ› když se mu zvýšà úrokové sazby. A ty se nemusà zvýšit jednou, ale můžou růst postupnÄ› a kontinuálnÄ› tÅ™eba dvacet let v kuse. Jen v letoÅ¡nÃm roce by mÄ›lo dojÃt podle prognóz ke zvyÅ¡ovánà sazeb tÅ™ikrát nebo Ä�tyÅ™ikrát… „ČeÅ¡i se teÄ� musà pÅ™ipravit na zdražovánà hypoték, které může trvat i léta,“ oznámil v médiÃch tÅ™eba známý ekonom Lukáš Kovanda. A má recht.
Ale to se týká jen nových žadatelů o hypotéku, nikoli tÄ›ch, kteřà si již hypotéku sjednali a majà fixaci na konkrétnà úrokovou sazbu, nebo ne? OstatnÄ› právÄ› proto si ji sjednávali, aby se jim pÅ™i nÄ›jakých ekonomických otÅ™esech skokovÄ› nezvýšily pÄ›t nebo deset let úroky a oni tak mohli klidnÄ›ji spát, že? A za pÄ›t nebo deset let mohou být úroky zase tÅ™eba nižšÃ.
Anebo taky ne… Mezi vůbec nejvÄ›tšà omyly dlužnÃků kromÄ› neschopnosti spoÄ�Ãtat si, kolik vlastnÄ› dlužà penÄ›z, patřà jejich niÄ�Ãm neopodstatnÄ›né pÅ™esvÄ›dÄ�enÃ, že se jim bÄ›hem takzvaného fixaÄ�nÃho obdobà nemohou zvýšit úrokové sazby.Â

Nejen že se jim může zvýšit úrok i bÄ›hem fixaÄ�nÃho obdobÃ, ostatnÄ› staÄ�à si pořádnÄ› pÅ™eÄ�Ãst smlouvu, a hlavnÄ› obchodnà podmÃnky, kde si banka vyhrazuje právo upravovat za pÅ™esnÄ› vyjmenovaných okolnostà výši úroků, ale i dalšà zmÄ›ny – napÅ™Ãklad požadavek okamžitÄ› splatit celou hypotéku. Ono se jim může stát nÄ›co jeÅ¡tÄ› mnohem horÅ¡Ãho. A právÄ› tam vývoj na Ä�eském, potažmo celosvÄ›tovém realitnÃm trhu neodvratnÄ› spÄ›je.
Ze svého
KlÃÄ�em k pochopenà celé hypotékové Å¡lamastyky je právÄ› snižovánà odhadnÃch cen, a tedy i hodnoty nemovitostÃ, a z toho nutnÄ› plynoucà pád reálných cen domů a bytů. I pokud by tedy nÄ›kdo hypotéku – i když s vyššÃmi úroky a pÅ™ÃsnÄ›jÅ¡Ãmi podmÃnkami – Ä�istÄ› teoreticky zÃskal, kvůli nižšÃm odhadnÃm cenám dosáhne na výraznÄ› nižšà půjÄ�ku, než bylo dosud zvykem. A kdo by si pak takovou nemovitost mohl dovolit? Již mnozà souÄ�asnà hypotékaÅ™i jeli téměř „nadoraz“ a vzali si velká sousta v podobÄ› nÄ›kolikamilionových závazků. Pokud si vezme hypotéku bohatý Ä�lovÄ›k nebo prosperujÃcà firma, protože jim úÄ�etnà spoÄ�Ãtá, že je to pro nÄ› kvůli danÃm výhodné, nebo je to nÄ›jaké velké zvÃÅ™e a nechce být nápadné placenÃm v hotovosti, v pÅ™ÃpadÄ› zvýšenà úroků nebo snÞenà odhadnà ceny jeho nemovitosti, prostÄ› když se jakkoli zmÄ›nà podmÃnky, druhý den vysázà bance na stůl zbytek dluhu a adieu. AÄ� to znà paradoxnÄ› a zdánlivÄ› proti smyslu tohoto finanÄ�nÃho produktu, hypotéka je produkt vhodný pouze pro lidi, kteřà penÃze majÃ, ale v žádném pÅ™ÃpadÄ› pro ty, kteřà je potÅ™ebujÃ. Běžnà lidé, kteřà si berou hypotéku, již totiž obvykle žádnými velkými penÄ›zi navÃc nedisponujÃ. NaÅ¡etÅ™ené penÃze v podobÄ› napÅ™Ãklad dvaceti procent ceny pÅ™ÃÅ¡ernÄ› drahé nemovitosti dali bance, aby jim poskytla hypotéku, a tak jsou v pasti, neboÅ¥ nemohou na pÅ™Ãpadnou zmÄ›nu podmÃnek reagovat.
Jak to bude s cenami nemovitostÃ, jsme nakousli i v živém vysÃlánà na YouTube kanálu Å ifrovaný svÄ›t. V Ä�asopise se pak tématu vÄ›nuji podrobnÄ›ji a Å¡irÅ¡Ãch souvislostech…
To umocňuje právÄ› fakt, že banky pÅ™estaly poskytovat takzvané stoprocentnà hypotéky a půjÄ�ujà tÅ™eba „jen“ na 80 % ceny nemovitosti. A to jim jeÅ¡tÄ› ÄŒNB nic nenaÅ™Ãdila. Až to udÄ›lá, je „vymalováno“.
PÅ™i Å¡esti milionech za nemovitost, což dnes nenà vzhledem k pÅ™epáleným cenám nic mimořádného, by tak zájemce jeÅ¡tÄ› pÅ™ed zpÅ™ÃsnÄ›nÃm poskytovánà úvÄ›rů dostal půjÄ�ku 4,8 milionu a 1,2 milionu by musel dát ze svého. V poslednÃch letech se totiž odhadnà ceny shodovaly s cenami kupnÃmi, anebo byly jen nepatrnÄ› nižšÃ. Poté, co ale banky zaÄ�Ãnajà snižovat odhadnà ceny a zvyÅ¡ovat úroky, takže by najednou odhad neznÄ›l na Å¡est milionů, ale tÅ™eba na Ä�tyÅ™i, v lepÅ¡Ãm pÅ™ÃpadÄ›, zájemce by dostal úvÄ›r jen na 3 200 000 korun. Ze svého by tak musel doplatit prodávajÃcÃmu 2 800 000. A kde by je vzal? Nemovitost je tak rázem za původnà cenu neprodejná.
ZjednoduÅ¡enÄ› Å™eÄ�eno – ceny nemovitostà v České republice již v podstatÄ› klesly, ale majitelé nemovitostà to jeÅ¡tÄ› nezjistili, protože se byt Ä�i dům zatÃm nepokouÅ¡eli prodat, a tato informace, i když z výše uvedeného jednoznaÄ�nÄ› vyplývá, se zatÃm objevila v médiÃch pouze jemnÄ› a zaobalenÄ›. (…)
V Ä�em spoÄ�Ãvá nejvÄ›tšà omyl lidÃ, kteřà si berou hypotéky? ProÄ� je zvýšenà úroků mnohem  důležitÄ›jšà pro lidi, kteřà nemovitost vlastnÃ, než pro ty, kteřà nedosáhnou na hypotéku? A proÄ� se mohou libovolnÄ› zvyÅ¡ovat úroky i v dobÄ› fixace? To se dozvÃte v nové Å ifÅ™e, kterou si můžete objednat v digitálnà Ä�i tiÅ¡tÄ›né podobÄ›. PoÅ¡tovné a balné je zdarma.
Milan Vidlák, �asopis Šifra
PÅ™ÃspÄ›vek Tvrdé pÅ™istánÃ? Pád cen nemovitostà tluÄ�e na dveÅ™e… pocházà z ÄŒasopis Å ifra